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楼市强力调控的新逻辑已经形成

近日，国家统计局数据显示，一季度房地产开发投资同比增长25.6%，这是2011年以来最高增速。考虑疫情冲击，与2019年一季度比较，同比增速也高达15.9%，年均复合增长率为7.7%，远高于同期固定资产投资3.0%的复合增长率。开发投资占固定资产投资的比重高达28.7%，也是有统计数据以来的最高值。可以说，开发投资是拉动固定资产投资的主要动力来源。

推动开发投资增长的主要因素，就是新开工和竣工。去年一季度，受疫情影响，房地产项目大多处于停工状态，当季度开工、竣工分别下降27.2%和15.8%，形成“低基数”效应。去年二季度后，防疫纾困和“扩内需”的推动下，供地明显增加，全年土地成交价款增长17.4%，助力新开工和竣工。今年一季度，房地产新开工、竣工分别增长28.2%、22.9%，为近10年来的最高峰。

目前，各地正在编制“十四五”住房发展规划，热点城市住宅类用地供应增长将是主旋律。而且，“两个集中”的供地模式下，供地计划的明细向全社会公开，接受上级自然资源主管部门监督和考核，计划的刚性增强，过去供地计划经常完不成的情况将改观。

3月份，70个城市中新房价格环比上涨城市数65个，只有5个城市下跌，同比涨幅有所扩大。对于近期商品房市场回升的趋势，调控政策更加着力于供给侧，即热点城市大规模增加供地，以更大的供应对冲需求，让商品房市场在高位上保持平衡、保持稳定。因此，在去年全年开发投资增长基数较低（7%）的情况下，今年开发投资仍有望保持同比正增长的态势。

当然，制约开发投资增长的因素也还存在。首先，土地溢价率会明显走低。去年疫情后，为提振市场预期，很多城市“稳地价”政策有所松动，“竞配建”政策退出，土地价格明显增长，热点城市诞生了很多高价地。供地“两个集中”、地价房价联动控制，今年出高价地的概率降低，土地溢价率会明显降低，加上各地要求住宅租赁地块单列，占新增地块比重不低于10%，这将对开发投资增长形成制约。

其次，“三道红线”和贷款集中度管理明显影响了房企融资结构，房企更加倚重于销售回款。与2019年同期相比，今年一季度房企资金来源结构发生明显变化，定金及预收款占比从31.59%升至37.41%，而国内贷款从18.32%降至15.22%，“三道红线”和贷款集中度管理取得一定效果。今年，“三道红线”将扩大房企施行的范围，列入的开发商纷纷启动“降杠杆”战略。同时，贷款集中度管理更加严格，中小微贷款要增长30%，各地严打经营贷流入楼市，房企资金面会更紧张，对后续拿地、开工形成制约，可能将影响开发投资的增速。

再次，商品房需求端的调控比较严厉，将冲击商品房销售，并影响新开工。近期，调控政策日益明朗，凡是房价上涨较快、预期不稳的城市，调控动作就不会停止。住建部约谈、地方发布调控新政、调控政策不断“打补丁”，楼市强力调控的新逻辑已经形成。目前，调控的效果已开始显现，3月份一线城市新房环比涨幅降至0.4%，同比涨幅也在收窄。

很明显，调控的目的就是要阻止楼市热度从一线城市蔓延至二三线城市乃至全国。今年一季度，楼市迎来最火“小阳春”，全国商品房销售面积3.6亿平方米，销售金额3.8万亿元，同比分别增长63.8%和88.5%，较2019年一季度分别增长20.7%和41.9%。交易金额涨幅明显大于交易面积，意味着房价在明显上涨，特别是东部热点区域，房价再创新高，倒逼调控越来越严。

一季度，商品房销售面积和金额都创历史新高，3月份新建商品房成交1.86亿平方米，创历年同期最高。但很可能，商品房市场阶段性的历史顶部已到来，商品房市场可能将见顶后缓慢回落，这对于开发商拿地、加快开工等，都将形成制约。综合来看，2021年开发投资将继续保持正增长，但增幅不会明显高出2020年。不过，在“三道红线”、房贷额度收紧、需求端政策越来越紧的制约下，开发商将加快项目周转。同时，巨大的施工面积，加上地方政府供地增加，竣工高峰期到来，总体上仍将保持开发投资高位运行，这也是各方希望看到的。

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