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世茂股份许世坛：政策基调不会调整，没有哪个国家会鼓励炒房

8月20日，世茂股份（600823.SH）召开2021年中期投资者业绩沟通会。上半年，公司实现营业收入119.01亿元，同比增长30%，其中房地产销售收入110.03亿元，同比增长28.25%；房地产租赁收入6.53亿元，同比增长29%。

利润方面，期内，世茂股份实现综合毛利润45.90亿元，同比增长33%，综合毛利率38.6%，较去年同期提升0.84个百分点；净利润21.80亿元，同比增长26%，归属于上市公司股东净利润11.43亿元，同比增长10%。

报告期末，世茂股份剔除预收账款之后的资产负债率为63.26%，有息负债率为18.83%，现金短债比2.10倍，三道红线指标全部绿线达标。

“去库存、保供货、冲销售”将成下半年主旋律

期内，公司上半年累计实现销售签约166亿元，同比增长77%，完成年度销售签约目标的44%，较去年同期提升9个百分点。销售签约面积78万平方米，同比增长95%，销售均价维持高位达到约2.13万元/平方米，销售回款165亿元。

世茂股份母公司世茂集团总裁许世坛表示，目前政策端偏紧，公司需要用更大的力度进行销售和回款。一般房企的销售是下半年要多些，公司有信心完成全年380亿元的销售目标。

世茂股份在中期报告中表示，“去库存、保供货、冲销售”将成为下半年公司房开业务的主旋律。截至6月末，公司拥有库存货值218亿元，下半年计划供货236亿元，合计454亿元，可售货值中90%位于二线及以上城市，杭甬、湾区、榕厦区域可售资源的占比分别为24%、19%和15%。

此一时，彼一时。尽管世茂股份宣布有信心完成全年销售目标，但面对五年千亿元的销售目标，世茂股份总裁吴凌华坦承，目标是对未来行业和政策的预判，公司制定五年计划时的市场环境、政策环境和现在发生了根本性的变化。去年8月公司公布计划之后，政府出台了三道红线、两集中管理等政策，公司有信心完成今年的销售目标，明年之后的目标，公司将结合市场环境再做认真详细的测算。

对于房地产政策，世茂集团总裁许世坛表示，调控会成为一种新的常态，从去年出台的三道红线、银行集中度管理到最近调整的土地竞买政策，都有很好的导向性。“房住不炒”的政策基调不会调整，没有哪个国家会鼓励炒房。

许世坛称，稳地价、稳房价、稳预期是一个长期的目标，在执行过程中有松有紧。公司判断，上半年房地产政策处于比较紧的状态，销售好，土地市场也比较好的情况下，政策肯定是要再收紧。7月份以后，政策的效果已经很明显，有些城市的成交量出现下滑。

“希望通过引入产业获取项目”

土地拓展方面，今年上半年，世茂股份于浙江省杭州、湖南省长沙、浙江省宁波获取3宗商办综合地块，总价约45.7亿元，总计容建筑面积约46万平方米，成本约10000元/平方米。截至报告期末，世茂股份拥有总土地储备约1892万平方米。

有投资者向管理层提问3宗地块是不是有些少，吴凌华称，首批集中供地的表现十分“内卷”，各地的土拍规则非常多元，松紧不一，有些城市土地竞拍溢价率达到40%以上，仍有竞配建、竞自持的要求，实际上这是变相的增加土地溢价，进一步加剧市场的非理性竞争。

吴凌华补充说，世茂股份和所属的世茂集团均有积极参与土地竞买，但一直比较冷静，严守投资底线，避免急躁冒进、盲目。

许世坛透露，今年上半年公司参拍的土地数量要多于去年同期，只不过拿到的比较少，世茂股份和世茂集团合计权益拿地金额约200亿元。首轮集中供地很多企业非理性，三季度土地市场开始有新的变化，下半年市场压力也会比较大， 如果土地市场出现下跌，公司可以积极参与。

同时，许世坛向投资者透露，公司在和几家比较大的科技企业谈合作，希望通过引入产业获取项目。

世茂股份在报告中预测，首批集中供地热度较高，竞地规则逐步转向“非价高者得”。首批集中供地的热度维持高位，从溢价率来看，供地核心区溢价率为17.4%，较2020年提升2.6个百分点；从楼面价来看，19城核心区及非核心区土地推出楼面价较2020年同口径楼面价均有超10%的增幅。就竞拍规则而言，热点城市限制条件较多、规则复杂、拿地门槛高，不再单纯“价高者得”，除资金调度能力外，对企业的多元运营能力也是全方位的考验。

吴凌华介绍，从国家政策调控的角度，是希望集中供地可以稳地价、稳预期，但实事求是讲，应该是没有达到这个效果的。热点城市的土地市场呈现了非理性状态。

吴凌华解释，归根结底有两个理由。去年8月三道红线颁布以后，部分房企从投资和销售两端发力，希望能降档，一是去库存抓紧回款，另一方面是收紧投资、少拿地。但实际上今年上半年，尤其是第一季度，房地产市场的销售情况超出预期，去年年底去库存，叠加上半年超预期的销售，使得部分房企补仓意愿非常强烈。

对于第二批集中供地，吴凌华称，一些公布了第二批集中供地的城市密集地进行土拍延期公告，这意味着土拍规则将迎来大范围的优化调整。天津、福州等城市已经明确，土拍溢价率不能超过15%；达到15%的溢价率后，不能再竞配建、竞自持，而是通过摇号等方式进行土拍。这就给了地产商一定的盈利空间。

截至8月20日收盘，世茂股份报3.58元/股，涨3.47%.

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